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BERICHT SEPTEMBER 2017

über die Hausmeisterarbeiten der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse"
in der im Eigentum der Stadt Starnberg stehenden Wohnanlage
Hirschanger/Schulstraße in Starnberg

Inhaltsverzeichnis
1. . HAUSMEISTERARBEITEN der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" 09/2017
1.1. Arbeitsaufwand und seine marktübliche Vergütung
1.2. Berechnung eines marktüblichen Fahrtkostenersatzes nach Aufwand
1.3. Gesamte marktübliche Kosten des Hausmeisters nach Aufwand
1.4. Vergleich marktüblicher Hausmeisterskosten mit der von der Stadt Starnberg bezahlten Pauschale
1.5. Pauschale Vergütung der Arbeitszeit ohne Fahrtkostenersatz
1.6. Vergleich der pauschal bezahlten Stunden mit geleisteten Stunden der Firma Jesse
1.7. Der Stundensatz für die aufgewendete Arbeitszeit der Firma Jesse
2. ARBEITSWEISE der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" 09/2017
3. PFLICHTVERLETZUNGEN der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" 09/2017
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1. .. HAUSMEISTERARBEITEN der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" 09/2017
in der im Eigentum der Stadt Starnberg stehenden Wohnanlage Hirschanger/Schulstraße in Starnberg
1.1. Arbeitsaufwand und seine marktübliche Vergütung
Nachfolgende Tabelle listet die Tätigkeiten der Firma Jesse mit jeweiligen Zeitangaben in der Wohnanlage Hirschanger/Schulstraße in Starnberg auf. Diese Liste wurde an die Firma Jesse mit der Bitte gesandt, nicht aufgeführte Arbeiten mit entsprechenden Zeitangaben zu nennen, damit diese berücksichtigt werden können. Die Firma Jesse reagierte bisher nicht.
Eine marktübliche Bezahlung eines Hausmeisters beläuft sich auf 30 €/Std und die eines Helfers auf 20 €/Std, jeweils zuzüglich der gesetzlichen Steuer. Hieraus ergibt sich eine dem Zeitaufwand entsprechende Vergütung, wie sie in untenstehender Tabelle eingearbeitet wurde.
Vergütungsberechnung für die Hausmeistertätigkeit nach Aufwand
in der Wohnanlage Hirschanger/Schulstraße in Starnberg
für den Monat September 2018
Pos Datum Tätigkeit Hausmeister
Minuten
30€ /Std.
0,5 €/Min.
Anzahl
Hilfskräfte
Hilfskraft
Minuten
20€ /Std.
0,33 €/Min.
Kosten
€ gesamt
1 01.09.2017 Restmüll-Container hineinschieben 1 0,50 1 1 0,33 0,83
2 06.09.2017 Biotonnen zur Straße schieben 1 0,50 1 1 0,33 0,83
3 08.09.2017 Biotonnen hineinschieben 1 0,50 . . . 0,50
4 13.09.2017 Papier-Container zur Straße schieben 2 1,00 . . . 1,00
5 14.09.2017 Restmüll-Container zur Straße schieben 4 2,00 1 4 1,32 3,32
6 14.09.2017 Papier-Container hineinschieben 1 0,50 . . . 0,50
7 15.09.2017 Restmüll-Container hineinschieben 2 1,00 . . . 1,00
8 19.09.2017 Büsche schneiden 13 6,50 2 26 8,66 15,16
9 20.09.2017 Biotonnen zur Straße schieben 1 0,50 . . . 0,50
10 21.09.2017 Biotonnen hineinschieben 2 1,00 . . . 1,00
11 26.09.2017 Gras mähen 46 23,00 1 46 15,32 38,32
12 27.09.2017 Papier-Container zur Straße schieben 2 1,00 . . . 1,00
13a 28.09.2017 Papier-Container hineinschieben 1 0,50 . . . 0,50
13b 28.09.2017 Restmüll-Container zur Straße schieben 5 2,50 . . . 2,50
14 29.09.2017 Restmüll-Container hineinschieben 2 1,00 1 2 0,67 1,67
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.gesamt 84 42,00 ... 80 26,63 68,63
MwSt. 13,04
Vergütung Hausmeistertätigkeiten nach Aufwand. 81,66 €

1.2. Berechnung eines marktüblichen Fahrtkostenersatzes nach Aufwand
Grundlage unserer Fahrtkosten-Berechnungen sind die Betriebskostenverordnung und umfangreiche Recherchen im Internet. Entscheidend für die Fahrtkostenberechnung des Hausmeisters ist die Bestimmung, dass zu den Hausmeisterkosten die Kilometerpauschalen gehören, die für die Fahrtkosten des Hausmeisters mit dem Pkw gezahlt werden. Die Pauschalen dürfen aber die Kosten für die Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel und den dafür entstehenden zeitlichen Mehraufwand nicht überschreiten (http://www.betriebskostenabrechnung.com/blog/hausmeisterkosten/).
Wir berechnen den marktüblichen Fahrtkostenersatz wie folgt:
Die Firma Jesse erhält von der Stadt Starnberg eine Vielzahl an Langzeitaufträgen. Daher ist die Beschränkung einer Vergütung für die jeweilige Anfahrt zu einem Objekt gerechtfertigt, da die Abfahrt ja die Anfahrt zum nächsten Objekt darstellt.
Ein Auto legt bei 30 km/Std. in 5 Minuten eine Strecke von 2,5 km zurück. Die zentral in Starnberg gelegen Wohnanlage ist demnach in dieser Zeit von nahezu jedem Punkt der Stadt aus erreichbar. Hieraus ergibt sich eine maximale Zeitberechnung der Fahrtzeit von eben diesen 5 Minuten.
Der Zeitaufwand von 5 Minuten werden mit dem für Hausmeister üblichen Stundensatz von 30 €/Stunde mit 2,50 € abgerechnet.
Hierzu kommt noch eine Fahrtpauschale von 0,35 €/km, die multipliziert mit den oben erklärten 2,5 Kilometern einen zusätzlichen Anspruch auf 0.87 € ergibt.
Der Fahrkostenersatz setzt sich demnach aus 2,50 € Zeitvergütung und 0,87 € Kilometerpauschale zusammen und beträgt 3,37 € pro Erscheinen in der Wohnanlage.
Alle hier dokumentierten Tätigkeiten können von einer einzelnen Person erledigt werden. Das wird von der Firma Jesse auch teilweise so gehandhabt. Wir rechnen deshalb diese 3,37 € ausschließlich für eine Person. Ab und zu erscheint die Firma zwar mit 2 oder gar 3 Mitarbeitern. Da ein gebündelter Arbeitskräfteeinsatz nicht mit den für diese Wohnanlage durchzuführenden Tätigkeiten zu begründen ist, sondern vermutlich in internen organisatorischen Begebenheiten der Firma Jesse, berechnen wir wie dargelegt.
In der oben abgebildeten Tabelle der Hausmeistertätigkeiten in der Wohnanlage zeigt die erste Spalte mit den Positionsziffern Aufzählungen mit dem Zusatz a und b. Hiermit ist festgehalten, dass bei einer Anfahrt die verschiedenen Tätigkeiten ausgeführt wurden. Beispiel: Am 28.09.2017 kam die Firma Jesse mit einem Mann. Er schob die beiden Papier-Container von der Sammelstelle an der Straße zu ihren Plätzen (Pos 13a). Hierfür benötigte er knapp 1 Minute. Anschließend schob er die beiden Restmüll-Container in knapp 5 Minuten zur Straße an die Sammelstelle (Pos 13b). Für diese beiden Tätigkeiten rechneten wir einmal einen Fahrtkostenersatz, wie zu allen 14 Positionen in obiger Tabelle.
Der marktübliche Fahrtkostenersatz für den Monat Juli beträgt 14 x 3,37 € = 47,18 € zuzüglich MwSt 8,96 € = 56,14 €/Brutto.

1.3. Gesamte marktübliche Kosten des Hausmeisters nach Aufwand 09/2017
Der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" stünden in der Wohnanlage Hirschanger/Schulstraße in Starnberg für den September 2017 für die 1 Stunden und 24 Minuten Hausmeistertätigkeit eine marktübliche Vergütung (35,70 €/Std./Brutto) in Höhe von von 49,98 €/Brutto zu und für die 1 Stunden und 20 Minuten der Hausmeisterhilfe würden (23,80 €/Std./Brutto) 31,69 €/Brutto anfallen, was zusammen den Betrag von 81,66 €/Brutto ergibt.

Die 14 einzelnen Einsätze wären mit 56,14 €/Brutto marktüblichem Fahrtkostenersatz nach Aufwand zu bezahlen. Die Arbeitszeitvergütung und der Fahrtkostenersatz ergeben zusammen die marktüblichen Kosten des Hausmeisters nach Aufwand von 137,80 €/Brutto.

marktübliche Vergütung der Arbeitszeit nach Aufwand 81,66 €/Brutto
marktüblicher Fahrtkostenersatz nach Aufwand 56,14 €/Brutto
gesamte marktübliche Kosten des Hausmeisters nach Aufwand 137,80 €/Brutto

1.4. Vergleich marktüblicher Hausmeisterskosten mit der von der Stadt Starnberg bezahlten Pauschale 09/2017
Die marktüblichen Kosten nach dem von der Firma Jesse im September 2017 geleisteten Aufwand in der Wohnanlage von 1 Stunden und 24 Minuten Hausmeisterarbeiten und 1 Stunde und 20 Minuten Helferzeit würden incl. marktüblichem Fahrtkostenersatz 137,80 €/Brutto betragen.

Es wird davon ausgegangen, dass die Stadt nach wie vor im September 2017 pauschal 626,69 €/Brutto an die Firma Jesse bezahlt, also mehr als 4 1/2-mal so viel (455 %).


1.5. Pauschale Vergütung der Arbeitszeit ohne Fahrtkostenersatz 09/2017
Rechnet man aus der von der Stadt Starnberg pauschal an die Firma Jesse im September bezahlten 626,69 €/Brutto den 56,14 €/Brutto marktüblichen Fahrtkostenersatz für die 14 Einsätze heraus, verbleibt eine pauschale Vergütung der Arbeitszeit in Höhe von 570,55 €/Brutto.

1.6. Vergleich der pauschal bezahlten Stunden mit geleisteten Stunden der Firma Jesse 09/2017
Dividiert man die 570,55 €/Brutto pauschal bezahlte Arbeitszeit mit dem marktüblichen Lohn eines Hausmeisters von 35,70 €/Std./Brutto erhält man im September 2017 rund 16 bezahlte Stunden (15 Stunden und 59 Minuten). Zieht man von den bezahlten 16 Stunden die hier in der Wohnanlage geleisteten 2 3/4 Stunden (2 Stunden und 44 Minuten) der Firma Jesse ab, erhält man 13 1/4 Stunden bezahlte, jedoch nicht geleistete Arbeitsstunden.


1.7. Der Stundensatz für die aufgewendete Arbeitszeit der Firma Jesse 09/2017
Dividiert man nun die pauschale Vergütung der Arbeitszeit von 570,55 €/Brutto durch die aufgewendete Arbeitszeit der Firma Jesse von 2 Stunden und 44 Minuten so erhält man einen Stundensatz von 208,76 €/Std./Brutto den die Firma Jesse hier im September 2017 anstatt der marktüblichen 35,70 €/Std./Brutto erhielt. 208,76 €/Std./Brutto für einen Hausmeister und seine Gehilfen ist nicht marktgerecht.
2. ARBEITSWEISE der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" 09/2017
Die Tätigkeiten der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" in der Wohnanlage lassen sich für den Monat September 2017 wie folgt zusammenfassen:
Sie erschien 14 Mal in der Wohnanlage und arbeitete insgesamt knapp 2 3/4 Stunden. Hiervon wurden 12 Anfahrten ausschließlich für das Handling der Müll-Container mit einer Gesamtverweildauer von 33 Minuten aufgewendet. Dies entspricht einer durchschnittlichen Verweildauer von knapp 3 Minuten (?!). Ansonsten schnitt die Firma Jesse am 19. September die Büsche und "Hecken" und am 26. September das Gras.

Für vertraglich vereinbarte und bezahlte Arbeiten, wie "Kontrollgänge durch die Wohnanlage (außer Samstag, Sonntag und Feiertags) und für einen einwandfreien Gesamtzustand sorgen" (Ziffer 1, Satz 1 des Pflichtenhefts) war wieder keine Zeit.

Die zerbrochene Flasche liegt hier seit Anfang Juli (seit über 12 Wochen!). In zwei Monatsberichten (07/2017 und 08/2017) wurde bereits darauf hingewiesen.

Was will uns die Firma Jesse und die Verwaltung mit ihrer trotzigen Verweigerungshaltung, die Scherben endlich wegzuräumen, sagen?

Abb. 1: Mittwoch 27.09.2017 10:00 Uhr
Die Scherben einer zerbrochenen Flasche liegen hier seit nunmehr 3 Monaten und werden allmählich vom Regenwasser reduziert.

Das Pflichtenheft (Ziffer 4. Kehrdienst, Satz 1) "Gemeinschaftliche Gehwege, Hofflächen, Hauszugänge, Zufahrten, Durchfahrten, offene und geschlossene Verbindungswege sauber halten".
Die Bezahlung für den Kehrdienst ist rausgeworfenen Geld.

Der Weg bei den Schuppen verlotterte wochenlang. Die herumliegenden Äste stammen von dem Unwetter der Nacht vom 1. zum 2. August 2017 - also von vor über 4 Wochen vor der Anfertigung nebenstehenden Fotos.

Obwohl die Firma Jesse 12 Mal die Wohnanlage zum Handling der Müll-Container aufsuchte, hielt sie es nicht für nötig, nach dem Rechten zu sehen und den Weg zu kehren.

Dieser ungepflegte Zustand verschlimmerte sich noch bis Ende September. Erst am 26.09.2017 "kümmerte" sich die Firma Jesse um den Saustall auf ihre Art. Sie kehrte den Weg bei den Schuppen zwar noch immer nicht, sondern fuchtelte mit einem Gebläse den Schmutz in die Wiese. Von hier verteilt der Wind ihn allmählich wieder.

Wofür bekommt die Firma Jesse 626,69 € Monat?

Abb. 2: Freitag 01.09.2017 10:12 Uhr
Der Weg bei den Schuppen wochenlang nicht gekehrt

Das Pflichtenheft (Ziffer 4, Satz 3) schreibt vor, dass die Gullys kontrolliert und gereinigt werden müssen ("Kontrolle und Reinigung der Gullys (...)".
Diese Verpflichtung steht zwar im Pflichtenheft, wird aber von der Firma Jesse konsequent ignoriert (siehe Abbildung links). Die letzte Reinigung im April erfolgte erstmalig seit Jahren (!), nachdem im Monatsbericht für den Monat März 2017 auf den völlig verdreckten Zustand aller Gullys in der Wohnanlage hingewiesen wurde.

Seither - seit fast einem halben Jahr - rührte die Firma Jesse abermals keinen der Gullys des Anwesens mehr an.

Eine Kontrolle der Arbeiten des Hausmeisters durch die Verwaltung findet auch hier nicht statt.

Abb. 3: Mittwoch 27.09.2017 10:06 Uhr
Gully an der westlichen Hofeinfahrt - nach der einmaligen Reinigung vor einem halben Jahr - wie alle Gullys - vom Hausmeister nicht wieder angerührt

Die Firma Jesse wird auch dafür bezahlt, dass sie sich um die "Einhaltung der Hausordnung" kümmert (Ziffer 1, Satz 2 des Pflichtenhefts).
Die Hausordnung verbietet ausdrücklich die Lagerung von Sperrmüll in den Aussenanlagen und beschreibt auch warum: "Saubere und gepflegte Außenanlagen prägen das Gesicht der Wohnanlage". Weiter führt die Hausordnung vorgesehene Konsequenzen auf. "Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, bei Verstoß den Abtransport auf Kosten des Verursachers zu veranlassen."
Seit Anfang August (siehe Monats-Bericht 08/2017, Abbildungen 3 und 4) vermehrt sich Sperrmüll vor dem Gebäude Hirschanger 9a unbeachtet vom "Hausmeister" und der Verwaltung. Auf die Einhaltung der Hausordnung wird verzichtet. Warum? (siehe Abbildungen 4 und 5 unten)
Abb. 4: Freitag 01.09.2017 10:13 Uhr
Sperrmüll am Eingang Hirschanger 9a gammelt hier seit Anfang August und vermehrt sich nun...
Abb. 5: Mittwoch 27.09.2017 10:04 Uhr
... ein paar Meter weiter - bei den Hort-Containern. Auch dies interessiert die Firma Jesse ebensowenig wie die Verwaltung
Sperrmüll findet sich auch bei den Papier-Containern. Auch dies interessiert die Firma Jesse nicht, obwohl auch hier bereits im Monats-Bericht des 08/2017, Abbildungen 7 bis 9 hingewiesen wurde.

3. PFLICHTVERLETZUNGEN der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" 09/2017
Es gibt ein Leistungsverzeichnis (Pflichtenheft), dass dem Vertrag zwischen der Stadt Starnberg und der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" nach Auskunft des Liegenschaftsamtes zugrunde liegt und die Tätigkeiten auflistet, zu deren Erledigung sich die Firma Jesse verpflichtet hat und wofür sie bezahlt wird.

Leistungsverzeichnis
1. Allgemeines, Satz 1
Das Leistungsverzeichnis schreibt u.a. vor, dass Kontrollgänge durch die Wohnanlage (außer Samstag, Sonntag und Feiertags) durchzuführen und für einen einwandfreien Gesamtzustand zu sorgen sei.
September 2017
Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Legende: Verpflichtung erfüllt: Verpflichtung nicht erfüllt: Verpflichtung teilweise erfüllt:
Die Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" kam im Monat September 2017 an 21 in Frage kommenden Tagen kein einziges Mal ihrer Verpflichtung nach, Kontrollgänge durch die Wohnanlage durchzuführen, wie obiger Bericht nachweist.

Leistungsverzeichnis
1. Allgemeines, Satz 2
Das Leistungsverzeichnis schreibt u.a. vor, dass von der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" auf Einhaltung der Hausornung zu achten sei.
September 2017
Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Legende: Verpflichtung erfüllt: Verpflichtung nicht erfüllt: Verpflichtung teilweise erfüllt:
Die Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" kam im Monat September 2017 an 21 in Frage kommenden Tagen kein einziges Mal ihrer Verpflichtung nach, auf die Einhaltung der Hausordnung zu achten, wie obiger Bericht nachweist.

Leistungsverzeichnis
4. Kehrdienst, Satz 1
Das Leistungsverzeichnis schreibt u.a. vor, dass gemeinschaftliche Gehwege, Hofflächen, Hauszugänge, Zufahrten, Durchfahrten, offene und geschlossene Verbindungswege sauber zu halten sind.
September 2017
Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa So Mo Di Mi Do Fr Sa
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
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Legende: Verpflichtung erfüllt: Verpflichtung nicht erfüllt: Verpflichtung teilweise erfüllt:
Die Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" kam im Monat September 2017 an 20 in Frage kommenden Tagen ihrer Verpflichtung zum Kehrdienst nicht nach, wie obiger Bericht nachweist. Nur einmal kam sie ihrer Pflicht in diesem Punkt teilweise nach.

Leistungsverzeichnis
4. Kehrdienst, Satz 3 (Gullys)
Das Leistungsverzeichnis schreibt u.a. Kontrolle und Reinigung der Gullys (...) vor.
2017
Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember
Januar Februar März April Mai Juni Juli August September Oktober November Dezember
Legende: Verpflichtung erfüllt: Verpflichtung nicht erfüllt: Verpflichtung teilweise erfüllt:
Die Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" kam im Jahr 2017 von Januar bis einschließlich September nur ein einziges Mal (und dies nach einer Mahnung) ihrer Verpflichtung nach, die Gullys zu kontrollieren bzw. zu reinigen, wie obiger Bericht nachweist.

Der Pflichtverletzungen waren noch mehr. Für den September 2017 soll es hiermit erst einmal genug sein.
Soweit der Bericht über die Tätigkeit der Firma "Haus + Gartenservice M. Jesse" in der in städtischem Eigentum der Stadt Starnberg stehenden Wohnanlage Hirschanger/Schulstraße in Starnberg im September 2017.
Starnberg, den 06.10.2017
Andreas Chowanetz